Le mémento de la SCI

Le mémento de la SCI

Quatrième de couverture

De la constitution à la liquidation, ce guide dresse un bilan complet de chaque étape de la vie d'une SCI.
Instrument d'optimisation d'un patrimoine immobilier, la SCI est particulièrement utile dans une perspective de transmission. Elle évite ainsi le régime précaire de l'indivision. Elle est également un support très adapté à l'immobilier des entreprises.
SCI soumise à l'IR ou à l'IS, le choix du régime fiscal doit être réfléchi.
Le rôle et la responsabilité du gérant sont mis en avant par des exemples tirés de la jurisprudence et de la pratique.

Extrait de Le mémento de la SCI

L'essentiel

Objet civil

- Définition
- Règles fondamentales applicables aux sociétés civiles
- Des associés identifiés
- Critères de qualification
► droit commun
► critère de la forme ou de la nature de la société
- Activités immobilières
► achat-revente
► locations
- Réalisation accessoire d'opérations commerciales
► actes de commerce réduits
► actes de commerce principaux
- Différents types de sociétés immobilières
Société de personnes
- La personnalité des associés est déterminante
- Personnalité morale
Conséquences de la personnalité morale
- Éléments d'identification
- Action en justice

Objet civil

Définition
1 La société civile relève, comme toute société, de la définition de l'article 1832 du code civil, à savoir :
«La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent, par un contrat, d'affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l'économie qui pourra en résulter.
Elle peut être instituée, dans les cas prévus par la loi, par l'acte de volonté d'une seule personne.
Les associés s'engagent à contribuer aux pertes.»
Sociétés civiles, sociétés commerciales : des rapprochements. La distinction fondamentale entre les sociétés civiles et les sociétés commerciales n'est plus aussi tranchée dans la mesure où les règles commerciales ont été étendues aux sociétés civiles : immatriculation au registre du commerce et des sociétés, procédures collectives, limitation de responsabilité des associés de sociétés civiles ; en outre, les activités civiles s'organisent de plus en plus sous forme d'entreprises à l'image des activités commerciales.

Règles fondamentales applicables aux sociétés civiles
2 Ces règles sont comprises dans le titre IX du livre III du code civil et plus particulièrement sous les articles 1845 à 1870-1 consacrés à la société civile. Le décret 78-704 3 juillet 1978 complète le dispositif applicable aux sociétés civiles ayant leur siège social sur le territoire français.

L'ESSENTIEL

Ces textes sont applicables aux sociétés constituées avant 1978, celles-ci ayant dû se faire immatriculer au registre du commerce et des sociétés avant le 1er novembre 2002 ; à défaut, elles ont perdu leur personnalité morale (voir§§ 370 à 376).

Règles communautaires. À la différence des sociétés commerciales, il n'existe pas de directives européennes spécifiques aux sociétés civiles. Aucune mesure de coordination des droits nationaux n'a encore été prise en ce domaine ; des études sont cependant en cours.

Des associés identifiés
3 Le caractère quelque peu opaque des sociétés civiles a été fortement entamé par l'obligation qui pèse désormais sur les associés de ce type de structure de se déclarer au registre du commerce et des sociétés lors de l'immatriculation de la société. Pour les sociétés déjà immatriculées, la déclaration de l'identité des associés devra être effectuée lors de toute cession de parts.
Ainsi, pour les associés «personne physique», sont à déclarer au RCS les nom, nom d'usage, pseudonyme, prénoms, domicile personnel, date et lieu de naissance, nationalité de chaque associé. Des copies de pièce d'identité doivent être produites. En cas de parts sociales démembrées, seules sont requises ces informations relatives au nu-propriétaire, qui a seul la qualité d'associé (CCRCS Avis 2013-001 du 30 janvier 2013). Pour les associés «personne morale», il convient de produire un extrait K bis de moins de 3 mois ou un titre justifiant de l'existence de cette personne morale si elle n'est pas inscrite au RCS.

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